代表社員税理士　福田重実

７月に国税庁から土地の路線価が発表されました。都心部では価額が上昇した一方、地方の土地は下落して、上昇する土地と下落する土地が分かれているようです。
土地の値段といっても実際には、売買取引時価（実勢価格）や公示価格、路線価、固定資産税評価額などといったいくつもの価格があります。そのため、土地は一物四価の商品と言われています。ただし、相続税・贈与税では、土地の値段（相続税評価額）は、路線価（実勢価格の約80％）固定資産税評価額（実勢価格の約70％）で評価することになっています。

公示価格
　公示価格とは国土交通省が示す土地（地価公示標準地）の値段となります。不動産鑑定士の評価を参考にし、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。毎年１月１日が評価時点となり、３月下旬ごろに公表されます。公示価格は、もともと公共事業用地の取得価格算定の規準となるものですが、それが転じて一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものとなっています。そのため、土地の適正な価格を判断する客観的な目安として活用されています。なお、公示価格を補うものとして､都道府県基準地価というものがあります。これは都道府県が示す土地（地価調査基準地）の値段となります。毎年７月１日が評価時点となり、９月下旬ごろに公表されます。これも公示価格と同じような水準の評価となっています｡公示価格や都道府県基準地価を閲覧したいときは、国土交通省が運営している土地総合情報ライブラリーを利用すると良いでしょう｡

固定資産税評価額
　固定資産税評価額とは市町村が示す土地の値段となります。固定資産の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて行われ、市町村長がその価格等を決定することになっています。固定資産税評価額とは、固定資産税、不動産取得税、登録免許税など土地と家屋にかかる税金の基準となっています。固定資産税評価額は、３年ごとに評価額を見直されます。土地や家屋の固定資産税評価額を知りたいときは、固定資産（土地・家屋）が所在する市町村の税務課で固定資産課税台帳を縦覧して調べます。市町村によっては、「本人」や「本人から委任を受けている人」などの一部の人しか縦覧できないことになっています。ちなみに、縦覧できる人は以下のようになっています。
　(1) 当該固定資産（土地・家屋）の納税者、その配偶者と生計を一にする親族
　(2)固定資産の共有者（連帯納税義務者）各人
　(3)所有者の相続人
　(4)固定資産税の納税管理人
　(5)破産管財人
　(6)清算人
　(7)納税者から縦覧することについて委任を受けている者

路線価
　路線価とは国税庁が示す土地（全国の主要な市街地の道路）の値段となります。相続税や贈与税では、土地は路線価方式または倍率方式の評価方法で評価します。よって、相続税や贈与税においては、一番重要な土地の値段となっています。毎年１月１日が評価時点となり、７月上旬ごろに公表されます。路線価を閲覧したいときは、国税庁が運営している路線価図等閲覧コーナーを利用するといいでしょう｡ よく相続税の本や人の話で、「現金として持っているより、土地として持っているほうが相続税は安い」と説明されています。

例えば、現金１億円を持っていたとします。この場合、現金１億円の財産評価額は１億円です。では、売買取引時価１億円の土地はどうでしょう。この場合、財産評価額は１億円とはなりません。前述したように相続税では、土地は路線価方式（または倍率方式）という評価方法で評価します。
この評価方法で財産を評価すると、だいたい売買取引時価の70％〜80％ぐらいになります。ですから、通常、売買取引時価１億円の土地の財産評価額は約7000〜8000万となります。したがって、現金より土地で持っているほうが財産評価額は安くなり、相続税が安くなります。

倍率方式
　相続税や贈与税では、土地は路線価方式という評価方法で評価します。ただし、路線価は全国の主要な市街地の道路にしか設定されていませんので、全国の全ての道路に値段をつけることは現実的に不可能です。そのため、路線価のない土地を評価するときは、代替として固定資産税評価額を使います。

ただし、この固定資産税評価額は路線価より低い水準となっており、そのまま相続税・贈与税の評価額として使用することは適切ではありません。そのため、相続税・贈与税の評価の際には、これを何倍かにします。このことから、この評価方法を倍率方式というのです。倍率を閲覧したいときは、国税庁が運営している路線価図等閲覧コーナーを利用すると便利です。
概ね路線価が実勢価格の８０％、固定資産税評価額が７０％と言われていますので、倍率が１.１倍が多いのはそのためです。

実際の取引価格以外は、固定資産税や相続税等の課税をするために、便宜的に土地の価額を決定するものですが、実勢価格に基づきその課税価額が決められています。その逆に固定資産税評価額や路線価からその土地の時価を計算することもできるのです。平成27年から相続税の基礎控除が引き下げられ実質増税になりました。一度ご自分の土地の価額を知ってみてはいかがでしょうか。